Zawyżone metraże mieszkań deweloperskich

Częstą praktyką stosowaną przez deweloperów jest wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokali, co może podnosić cenę lokalu o kilka tysięcy złotych. Najnowsze orzecznictwo sądowe wskazuje, że tak wyliczona cena za lokal może powodować poszkodowanie nabywcy.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska oraz prospekt informacyjny powinny określać szczegółowe zasady pomiaru powierzchni użytkowej lokalu. Taki zapis musi być precyzyjny i zrozumiały dla nabywcy. W praktyce najczęściej stosowanym standardem jest norma PN-ISO 9836:1997 lub jej późniejsze wersje, np. PN-ISO 9836:2015-12. Zgodnie z nią:

• Powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynków. W przypadku lokali mieszkalnych jest to powierzchnia przeznaczona do zamieszkiwania.
• Powierzchnia konstrukcji obejmuje elementy zamykające, takie jak ściany nośne, piony instalacyjne, kominy oraz ściany działowe.
• Ścianki działowe nadające się do demontażu mogą być wliczane do powierzchni użytkowej. Dotyczy to jednak elementów lekkich, takich jak przepierzenia, które można łatwo rozmontować i ponownie zamontować w innym miejscu.

Norma wyraźnie rozróżnia pojęcia „ściany działowej” (trwałej przegrody budowlanej) i „ścianek działowych” (elementów nadających się do demontażu). Praktyka wliczania powierzchni pod murowanymi ścianami działowymi do powierzchni użytkowej jest więc niezgodna z normą.

Deweloperzy często stosują uproszczoną interpretację normy, traktując każdą ścianę działową jako nadającą się do demontażu, bez względu na technologię jej wykonania. W efekcie powierzchnia pod tymi ścianami jest wliczana do powierzchni użytkowej, co prowadzi do zawyżenia ceny lokalu.

Sądy coraz częściej zajmują się sprawami dotyczącymi nieprawidłowego określania powierzchni użytkowej przez deweloperów. Przykładem jest wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z dnia 24 kwietnia 2024 r. (sygn. akt IV Ca 1735/23), w którym sąd uznał za niedopuszczalne wliczanie powierzchni pod murowanymi ścianami działowymi do powierzchni użytkowej. Sąd wskazał, że:

1. Norma PN-ISO 9836:1997 jasno definiuje, że powierzchnia konstrukcji nie może być wliczana do powierzchni użytkowej.
2. Praktyka dewelopera polegająca na traktowaniu każdej ściany działowej jako elementu nadającego się do demontażu jest błędna i narusza interesy konsumenta.

Nabywcy, którzy stwierdzą, że powierzchnia użytkowa ich lokalu została zawyżona w wyniku wliczenia powierzchni pod ścianami działowymi, mogą podjąć następujące kroki:

• Analiza umowy deweloperskiej – należy sprawdzić zapisy dotyczące zasad pomiaru powierzchni użytkowej oraz ewentualnych rozliczeń w przypadku rozbieżności.
• Wykonanie niezależnych pomiarów – zlecenie geodecie wykonania pomiaru powierzchni zgodnie z zasadami określonymi w normie PN-ISO 9836:1997. Wynik taki może być dowodem w ewentualnym sporze.
• Złożenie reklamacji – w pierwszej kolejności warto skierować do dewelopera pisemne wezwanie do rozliczenia nadpłaty wynikającej z zawyżenia powierzchni.
• Skorzystanie z przepisów o rękojmi – w przypadku odmowy ze strony dewelopera można złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lokalu. W relacjach konsument–przedsiębiorca przy bierności dewelopera roszczenie może zostać uznane za zasadne.
• Pozew sądowy – jeśli negocjacje z deweloperem nie przyniosą rezultatów, nabywca może wnieść pozew o zwrot nadpłaty. Termin przedawnienia roszczeń wynosi 6 lat od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności.

Praktyka wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu jest niezgodna z zasadami wynikającymi z norm PN-ISO 9836. Nabywcy mają możliwość dochodzenia swoich praw, korzystając z zapisów umowy deweloperskiej, przepisów o rękojmi oraz dochodząc swoich roszczeń przed sądem. Warto skonsultować swoją sytuację z prawnikiem, który oceni szanse na skuteczne rozliczenie z deweloperem i wskaże najlepszą strategię działania.

r.pr. Karol Olkuski
pl. Stary Rynek 2 lok 1B, Płock
tel. 604-960-660,
mail kancelaria@olkuski.legal