Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego ma ogromny wpływ na życie najemcy. Nie ulega przy tym wątpliwości, że co do zasady najemca jest słabszą stroną umowy najmu. Wynajmujący ma zazwyczaj przewagę ekonomiczną oraz negocjacyjną nad najemcą, który działa pod presją znalezienia mieszkania. W efekcie treść umowy najmu jest narzucona przez wynajmującego i koncentruje się na ochronie jego interesu. Szczególnie zasady wypowiedzenia umowy przez wynajmującego są formułowane w sposób bardzo rygorystyczny i dyscyplinujący dla najemcy. Zazwyczaj te zapisy są nieważne z uwagi na ich sprzeczność z prawem.

W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący nie dysponuje pełną swobodą w kwestii rozwiązania umowy, nawet jeśli najemca nie przestrzega jej zapisów. Może to zrobić wyłącznie z przyczyn wymienionych w artykule 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Jakiekolwiek próby wypowiedzenia umowy z powodów niewymienionych w ustawie będą prawnie bezskuteczne.

Ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia (ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego), jeżeli lokator w sposób zawiniony narusza swoje obowiązki. Najważniejsze przypadki to:

1. Niewłaściwe użytkowanie lokalu: dotyczy to sytuacji, gdy lokator, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową (np. prowadzi w nim uciążliwą działalność gospodarczą), niszczy urządzenia w budynku lub w sposób rażący i uporczywy narusza porządek domowy, utrudniając życie sąsiadom. Kluczowe jest tu uprzednie, pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń.

2. Zaległości w opłatach: jest to jedna z najczęstszych przyczyn wypowiedzeń. Aby było ono skuteczne, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• lokator musi być w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (w tym opłat niezależnych od właściciela, jak media, jeśli ten je pobiera) za co najmniej trzy pełne okresy płatności;
• właściciel musi na piśmie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy;
• w tym samym piśmie właściciel musi wyznaczyć lokatorowi dodatkowy, miesięczny termin na spłatę wszystkich zaległości. Dopiero bezskuteczny upływ tego dodatkowego terminu uprawnia właściciela do złożenia właściwego wypowiedzenia umowy.

3. Podnajem bez zgody: oddanie lokalu lub jego części w podnajem albo do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez uzyskania wymaganej pisemnej zgody właściciela stanowi samodzielną podstawę do wypowiedzenia umowy.

Skalę ochrony najemcy najlepiej oddaje procedura wypowiedzenia w przypadku zwłoki z płatnościami. Po trzecim niezapłaconym czynszu wynajmujący musi wysłać wezwanie do zapłaty z miesięcznym terminem płatności. Ze względu na to, że termin ten płynie od momentu doręczenia wezwania, w praktyce wynosi on około 1,5 miesiąca. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Ponieważ wypowiedzenie może być wysłane dopiero po upływie terminu z wezwania do zapłaty, doręczone może zostać na początku kolejnego miesiąca, a skutek odniesie na koniec miesiąca następującego po doręczeniu wypowiedzenia. Po zsumowaniu tych okresów okazuje się, że od powstania zaległości minie 7 miesięcy zanim umowa najmu przestanie obowiązywać.

Artykuł 11 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.) stawia dwa fundamentalne warunki, które muszą być spełnione, aby wypowiedzenie umowy przez wynajmującego było prawnie skuteczne.

Wypowiedzenie musi zostać złożone najemcy na piśmie. Forma ustna, e-mailowa czy przekazana przez komunikator internetowy nie będzie skuteczna.

Dokument wypowiedzenia musi precyzyjnie określać faktyczną i zgodną z ustawą przyczynę zakończenia stosunku najmu. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie o chęci rozwiązania umowy; powód musi być konkretny i mieścić się w zamkniętym katalogu ustawowym.

Ustawa umożliwia również wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z przyczyn niezawinionych przez lokatora, ale są to sytuacje wyjątkowe i przewidują znacznie dłuższe terminy wypowiedzenia.

r.pr. Karol Olkuski
kancelaria@olkuski.legal
pl. Stary Rynek 2 lok. 1B
tel. 604-960-660