Wyczyszczenie hipoteki. Wyjaśnia r.pr. Karol Olkuski

Skuteczne podważenie ważności umowy kredytu hipotecznego nie powoduje automatycznego wykreślenia obciążenia z ksiąg wieczystych. Kolejnym krokiem jest procedura potocznie zwana „wyczyszczeniem hipoteki”. Zagadnienie to stało się szczególnie aktualne ze względu na falę wyroków negujących ważność kredytów frankowych. W dzisiejszym artykule opiszę działania, które należy podjąć, gdy bank mimo przegranego procesu cywilnego, utrudnia ostateczne uregulowanie tej kwestii.

Księgi wieczyste pełnią kluczową rolę w obrocie nieruchomościami. To z nich każdy zainteresowany może odczytać, komu przysługuje własność, jakie prawa obciążają nieruchomość i jakie ograniczenia są z nią związane. Obowiązuje przy tym domniemanie prawdziwości wpisów – to, co widnieje w księdze, uznaje się za zgodne z rzeczywistością. Zdarza się jednak, że wpisy w księdze wieczystej nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu prawnego. Taka sytuacja występuje w na przykład w przypadku uznania przez sąd, że nieważna jest czynność prawna będąca podstawą takiego wpisu.

Usunięcie niezgodności następuje najczęściej w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to proces cywilny, w którym sąd ocenia, czy wpisy odpowiadają stanowi prawnemu, a jeśli nie, to w jakim zakresie powinny zostać zmienione.

Legitymację czynną, czyli prawo do wniesienia pozwu, mają w szczególności:

• właściciel nieruchomości,
• dłużnik, który spłacił kredyt, ale hipoteka nie została wykreślona,
• współwłaściciele, których prawa nie zostały wpisane do księgi.

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej należy wytoczyć przeciwko osobie, której prawo jest wpisane w księdze i ma zostać zmienione albo wykreślone. W przypadku stwierdzenia nieważności umowy kredytu pozwanym będzie bank, któremu przysługuje zabezpieczenie widniejące w księdze.

Pozew musi zawierać oznaczenie nieruchomości, wskazanie prawa dotkniętego niezgodnością oraz treść wpisu, który – zdaniem powoda – powinien zostać dokonany, zmieniony lub wykreślony.

Ponieważ uzgodnienie treści księgi wieczystej jest sprawą majątkową, konieczne jest także wskazanie wartości przedmiotu sporu. Przy zabezpieczeniu kredytu hipotecznego wartość ta jest wprost wskazana w księdze wieczystej.

Zasadą jest, że to powód musi obalić domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistością. W przypadku sądowego stwierdzenia nieważności umowy kredytu hipotecznego, wystarczający będzie odpis wyroku opatrzony klauzulą prawomocności. Klauzulę prawomocności nadaje sąd, który wydał wyrok, ale aby ją uzyskać należy złożyć oddzielny wniosek po uprawomocnieniu się orzeczenia.

Po złożeniu pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej sąd w pierwszej kolejności bada, czy powód ma legitymację czynną, a pozwany – bierną. Następnie ustala rzeczywisty stan prawny i porównuje go z treścią księgi. Jeśli stwierdzi niezgodność, może nakazać wpisanie nowego prawa, sprostowanie treści wpisu lub wykreślenie prawa nieistniejącego. W skrajnych sytuacjach sąd może nakazać zamknięcie księgi, gdy nieruchomość nie istnieje w sensie prawnym.

Powództwo zostanie oddalone, jeśli wpisy w księdze odpowiadają rzeczywistości. Nie można również żądać zmiany wpisów dotyczących oznaczenia nieruchomości w dziale I-O, a więc obejmujących oznaczenie nieruchomości, w szczególności jej położenie, obszar i konfigurację. Wpisy te mogą natomiast podlegać sprostowaniu.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej jest narzędziem przywracającym pewność obrotu nieruchomościami. Daje ono możliwość skorygowania sytuacji, w których treść księgi wprowadza w błąd co do tego, kto jest właścicielem nieruchomości albo jakie prawa na niej ciążą. Należy jednak podkreślić, że sama niezgodność nie jest wystarczająca dla uzyskania pozytywnego rozstrzygnięcia, gdyż sąd wyrokuje w oparciu o zgromadzone dowody, a odpowiedzialność za wykazanie rzeczywistego stanu prawnego spoczywa na powodzie. Zatem, mimo iż uzgodnienie treści ksiąg wieczystych zazwyczaj jest czystą formalnością, składany pozew powinien być poparty starannie przygotowanym materiałem dowodowym.