Na co uważać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupna domu?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości poprzedza umowę, na podstawie której ma dojść do przeniesienia własności nieruchomości. Tego rodzaju zobowiązanie może dotyczyć każdej nieruchomości, bez względu na jej rodzaj i stan, a zatem może dotyczyć nieruchomości gruntowej, lokalowej czy też budynkowej. 

Umowa przedwstępna sprzedaży jest zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy określanej jako umowa definitywna. Sama w sobie nie powoduje jednak przejścia prawa własności danej nieruchomości. Strony zawierające umowę przedwstępną są tylko zobowiązane do zawarcia określonej umowy sprzedaży w wyznaczonym terminie.

Warto dopilnować, żeby taka umowa spełniała wszelkie wymagania i prawidłowo zabezpieczała obydwie strony, będzie miała ona bowiem wpływ na bezpieczny zakup nieruchomości. Dobrze jest skonsultować jej treść z profesjonalistą lub powierzyć jej przygotowanie prawnikowi. Jeśli potrzebują Państwo pomocy adwokata, to serdecznie zapraszam do kontaktu: www.kancelariawach.pl. 

Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu Cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (definitywnej). 

Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej powstaje wówczas, gdy strony z przyczyn faktycznych lub prawnych nie są jeszcze gotowe do związania się umową definitywną, ale chcą zawarcie tej umowy prawnie zagwarantować na przyszłość (np. jedna ze stron nie ma jeszcze wystarczającej sumy do pokrycia ceny sprzedaży albo gdy nie uzyskała ona dotychczas wymaganych zezwoleń lub koncesji).

Zadatek i zaliczka należą do fakultatywnych elementów umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, co oznacza, że strony mogą, ale nie muszą korzystać z takich rozwiązań. Zadatek i zaliczka stanowią postać przedpłaty za zakup danej nieruchomości, są również pewną formą zabezpieczenia gwarantującego, że dana strona nie rozmyśli się i nie zrezygnuje z transakcji. 

[paywall]

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, zadatek wpłacony przy zawarciu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, zaliczka podlega zwrotowi w całości. Jeżeli zadatek został wpłacony przez tą właśnie stronę, może ona żądać sumy dwukrotnie wyższej, w przypadku zaliczki można żądać zwrotu w wysokości nominalnej.

To, w jakiej formie zostanie zawarta umowa przedwstępna, bezpośrednio wpływa na zakres uprawnień strony poszkodowanej z jej tytułu. W przypadku formy notarialnej skutki niewywiązania się z umowy są dużo poważniejsze – stronę, która wycofa się z transakcji, będzie można przymusić do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przed sądem nawet wbrew jej woli.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej (będzie ona ważna bez jego określenia), ale warto go określić. Jedynie precyzyjne określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej pozwoli na ochronę interesów w postaci terminowego zawarcia tej umowy. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna być ona zawarta w odpowiednim terminie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Warunkiem skuteczności umowy przedwstępnej jest wprowadzenie do jej treści wszystkich istotnych postanowień, jakie ma zawierać umowa przyrzeczona. Zgodnie z ustalonym orzecznictwem istotne postanowienia umowy stanowią minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej. Zatem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać: datę i miejsce zawarcia umowy, wskazanie stron umowy. oświadczenia stron, określenie przedmiotu umowy, a więc precyzyjne wskazanie mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości, podanie ceny sprzedaży mieszkania lub podstawy do jej ustalenia w przyszłości, własnoręczne podpisy obu stron.

Oprócz wskazanych wyżej elementów umowę przedwstępną można dodatkowo wyposażyć w postanowienia stron odnośnie do wpłacanej przez kupującego zaliczki lub zadatku na poczet ceny sprzedaży, można także nałożyć dodatkowe obwiązki na strony zobowiązania oraz wprowadzić kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków umownych.

Do umowy przedwstępnej można wpisać każde postanowienie – pod warunkiem, że będzie ono zgodne z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie naruszy w żaden sposób natury umowy sprzedaży.

Dane Kancelarii:
Adwokat Marta Wach
Kancelaria Adwokacka
ul. Tadeusza Kościuszki 1/207
09 – 400 Płock
strona www.kancelariawach.pl
kontakt: 606 225 243
biuro@kancelariawach.pl