Uproszczona legalizacja samowoli budowlanych

Powszechnie znany jest fakt, że w Polsce istnieje i jest użytkowanych wiele obiektów budowlanych samowolnie wybudowanych przed wieloma laty, co do których organy nadzoru budowlanego, nie mając stosownej wiedzy o ich istnieniu, nie mogły podjąć przewidzianych w prawie budowlanym działań. W efekcie w przypadku tych nieruchomości stan faktyczny odbiega od treści ksiąg wieczystych, co powoduje kolejne nieprawidłowości. W wielu przypadkach uporządkowanie tej kwestii jest ułatwione na mocy obowiązującego od 2020 roku uproszczonego postępowania legalizacyjnego starych obiektów budowlanych.

Właściciele zwykle nie podejmują próby legalizacji samowolnie zrealizowanych obiektów budowlanych z obawy przed wysokimi opłatami legalizacyjnymi, a także obawiając się wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o rozbiórce – przede wszystkim ze względu na ich niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uproszczone postępowanie legalizacyjne, w celu zachęcenia właścicieli do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości, minimalizuje ryzyko wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji niekorzystnej dla właściciela nieruchomości.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne ma zastosowanie do obiektów budowlanych lub ich części wybudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Podkreślić należy, że w przypadku obiektów budowlanych, których budowa została zakończona przed 1.01.1995 r., tj. przed dniem wejścia w życie Prawa budowlanego, lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, właściciel lub zarządca tego obiektu budowlanego musi złożyć wyraźne żądanie zastosowania przepisów o uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne nie wymaga uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Do wniosku o legalizację obiektu budowlanego w postępowaniu uproszczonym należy załączyć następujące dokumenty:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego;
• ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującą stan techniczny obiektu budowlanego.

Organ nadzoru budowlanego w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym wydaje decyzję o legalizacji, w przypadku gdy:

• dokumenty legalizacyjne są kompletne,
• z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania;

Decyzję o nakazie rozbiórki jest wydawana w przypadku niespełnienia wyżej wymienionych warunków legalizacji.

Podkreślić należy, że decyzja organu nadzoru budowlanego nie jest zależna od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce zalegalizowanie budynku przy zastosowaniu procedury uproszczonej wymaga wyłącznie wykazania, że użytkowanie go jest bezpieczne.

Mimo zalet uproszczonego postępowania legalizacyjnego wielu właścicieli nieruchomości nie decyduje się na złożenie wniosku legalizacyjnego. Wynika to z przekonania, że jeśli nie ma takiej konieczności, nie warto informować organów administracji o wadach prawnych nieruchomości. Potencjalne ryzyka nie rekompensują korzyści z legalizacji, która w przekonaniu właściciela nieruchomości niewiele zmieni w jego sytuacji prawnej. W związku z tym warto poznać korzyści płynące ze złożenia wniosku o przeprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego nieruchomości.

Jak już wspomniano, uproszczone postępowanie legalizacyjne nie może być zastosowane, jeśli nie minęło 20 lat od zakończenia samowolnej budowy. Przebudowa, a czasem nawet gruntowny remont takiego budynku, może zostać uznany za faktyczne ukończenie budowy. W związku z tym warto skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego, by zminimalizować ryzyko utraty tego uprawnienia.

Ponadto zainicjowanie uproszczonego postępowania legalizacyjnego pozwala właścicielowi na wybranie momentu wszczęcia procedury. Dzięki temu może spokojnie skompletować wymaganą dokumentację. W przypadku wszczęcia procedury przez urząd (np. na skutek otrzymanego zawiadomienia) właściciel nieruchomości będzie musiał dostosować się do terminów ustawowych.

Właściciele nieruchomości wybudowanych przed 1995 rokiem muszą pamiętać, że dla zastosowania uproszczonego postępowania legalizacyjnego konieczne jest złożenie przez nich stosownego wniosku. Wiąże się to z ryzykiem, że procedura wszczęta z urzędu, przy braku wniosku, będzie oparta na zasadach ogólnych ustawy obowiązującej do roku 1995, która jest bardzo niekorzystna dla właścicieli samowoli budowlanych.

r.pr. Karol Olkuski
kancelari@olkuski.legal
pl. Stary Rynek 2 lok. 1B