Na rynku wtórnym taniej

Od wybuchu kryzysu finansowego w drugiej połowie 2008 roku rynek nieruchomości w większości miast w Polsce notuje spadek aktywności. Przyznać jednak trzeba, że zauważa się już znaczną poprawę w stosunku do najgorszych pierwszych dwóch kwartałów roku 2009. W Płocku największym zainteresowaniem, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, cieszą się mieszkania do 50 metrów kw. Okazyjnie w dobrej cenie kupić można mieszkanie większe. Jeśli chodzi o rynek domów jednorodzinnych, to tanieją one szybciej niż mieszkania, ale najbardziej te, które położone są dalej od Płocka.
– To fakt, że zauważalna jest tendencja spadku cen mieszkań na rynku wtórnym, ale chodzi tu przede wszystkim o duże metraże – mówi Marcin Zimny, właściciel Biura Nieruchomości „Lokum” w Płocku. – A ten trend wziął się stąd, że znalazła się grupa mieszkańców Płocka, która z różnych przyczyn pilnie poszukuje gotówki, a ma jakieś dodatkowe mieszkanie do sprzedaży. Stąd zainteresowanemu zdarzy się kupić szczególnie duże mieszkanie w wyjątkowo okazyjnej cenie. W związku z tym spadła nieco średnia cena transakcyjna w segmencie dużych mieszkań – powyżej 50 m kw. Zresztą proszę pamiętać, że generalnie rzecz ujmując, są to mieszkania trudniej zbywalne. Zupełnie inaczej rzecz się ma z mieszkaniami małymi, które szybciej znajdują nabywcę.
Jak zmieniają się ceny dużych mieszkań w stosunku do roku ubiegłego? Warto to przeanalizować na konkretnych przykładach. Lokal 62-metrowy na Podolszycach Północ (do remontu) wyceniony był w drugiej połowie roku 2009 na 205 tysięcy złotych. Teraz to samo mieszkanie oferowane jest w cenie 190 tysięcy złotych. Fachowcy z biur nieruchomości przewidują, że ostateczna cena transakcyjna wyniesie 185 tysięcy. Z kolei 60-metrowe mieszkanie (tyle że zainwestowane) na tychże samych Podolszycach Północ, za które żądano rok temu 250 tysięcy, teraz ceni się na 210 tysięcy. Przewidziana cena transakcyjna wynosi 200 tysięcy złotych. Kolejne 3 przykłady z cenami podawanymi według powyższego schematu: Podolszyce Południe, 83 m kw., do remontu – 299 tys., 280 tys., 270 tys. zł; Zielony Jar, 82 m kw., zainwestowane – 390 tys., 370 tys., 340 tys. zł.
Dla porównania podajmy jeszcze dwa przykłady cen transakcyjnych mieszkań o mniejszym metrażu, usytuowanych na Wielkiej Płycie. Za mieszkanie 39 metrów kw. do remontu klient zapłacił ostatnio 140 tysięcy złotych (wyceniane było na 150 tysięcy). Z kolei mieszkanie 36 m kw., także do remontu, znalazło nabywcę za 135 tysięcy złotych.

W Płocku i tak stosunkowo tanio

Wielu co bardziej zasobnych finansowo płocczan decyduje się na kupno mieszkania w innych miastach w kraju. W tym przypadku kierujemy się głównie miejscem studiów naszych dzieci. Dlatego warto porównać ceny mieszkań w tym kontekście. W dalszej części tekstu zamieszczamy zestawienie zmian cen mieszkań z drugiej ręki w Płocku oraz na 7 największych rynkach mieszkaniowych: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Łodzi i Katowicach, w okresie od I kwartału 2009 r. do III kwartału 2010 r. W samym Płocku ceny rosły w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2009 roku, jednak później tendencja ta uległa odwróceniu, a rozpoczęte wówczas spadki trwają nadal. Taki rozwój wypadków spowodował, że od I kwartału 2009 r. do III kwartału br. średnie ceny ofertowe w historycznej stolicy Mazowsza uległy obniżce o 4,5%. W przyjętym okresie zmniejszyły się również średnie ceny dla wszystkich pozostałych rozpatrywanych miast. Można zatem stwierdzić, że wydarzenia na lokalnym rynku nie są oderwane od rozwoju sytuacji w największych ośrodkach – tendencje cenowe są podobne.
Generalnie rzecz ujmując, coraz bardziej zauważalne jest także inne zjawisko związane z różnicowaniem cen, o czym pisaliśmy w Tygodniku Płockim w podobnym artykule rok temu. Zwiększają się widełki cenowe w mieszkaniach o tym samym metrażu, ale o innej technologii budowy. Mieszkania budowane w nowoczesnej technologii trzymają cenę i bez trudu znajdują nabywców, niezależnie od ich wielkości. Zdecydowanie tanieją mieszkania wielkopłytowe, szczególnie te najstarsze. Zdaniem Marcina Zimnego z Agencji Nieruchomości „Lokum” to naturalna tendencja. Spora grupa mieszkańców Płocka kupuje mieszkania w konkretnym celu, wcale nie po to, by w nich zamieszkać. Nie interesują ich mieszkania tanie, tylko nowe. Bo po dokonaniu zakupu przeznaczają je do wynajęcia. O dziwo – fachowcy od rynku mieszkaniowego nie znają gotowej odpowiedzi: dlaczego? – tej tendencji spadku cenowego starszych mieszkań w znacznym stopniu opierają się lokale na tak zwanej Wielkiej Płycie w Płocku, czyli w okolicach ulicy Tysiąclecia.

Wolimy mniejsze mieszkania

– Warto zwrócić także uwagę na jeszcze jeden występujący na mieszkaniowym rynku w Płocku trend – mówi Krzysztof Nowak z Działu Badań i Analiz Emmerson S.A. – W ostatnim kwartale średnia liczba pokoi w mieszkaniach oferowanych na rynku wtórnym w Płocku wyniosła 2,15, natomiast w okresie od stycznia do sierpnia wartość ta kształtowała się na poziomie 2,63. Obniżyła się również średnia powierzchnia dostępnych na rynku mieszkań, która od lipca do września wyniosła niecałe 51 m kw.
Fakt ten można uzasadnić mniejszą skłonnością do zadłużania się. Wraz ze spowolnieniem gospodarczym, z którym mieliśmy ostatnio do czynienia, oraz wynikającą z niego niepewnością na rynku pracy spadała przeciętna wartość mieszkań będących przedmiotem transakcji. Potencjalni kupujący biorą pod uwagę nie do końca pewną sytuację gospodarczą oraz uwzględniają w procesie podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości możliwość obniżenia swoich dochodów. Stąd właśnie najczęściej wybierają mieszkania mniejsze, o niższej cenie i takim też standardzie. Zgodnie z takim rozwojem wypadków obecnie na rynku nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach można zauważyć wzrost zainteresowania lokalami 1-pokojowymi. Podobnie wygląda sytuacja w Płocku. W porównaniu do wcześniejszego kwartału podwojeniu uległ odsetek kawalerek w całości oferty. Należy jednak zaznaczyć, że – mimo wspomnianej tendencji – nadal zarówno na lokalnym rynku płockim, jak i w całym kraju, największą popularnością cieszą się niezmiennie lokale 2- oraz 3-pokojowe. Udział takich mieszkań w ostatnim okresie pozostał identyczny, jak trzy miesiące wcześniej: na koniec września stanowiły one więcej niż połowę mieszkań wystawionych na sprzedaż w Płocku.
Nowe od 3900 do 4500 zł

A co się dzieje na rynku mieszkań nowych? Tu ceny od pewnego czasu pozostają ustabilizowane. Różnice 200-300 złotych na metrze kwadratowym wynikają głównie z lokalizacji konkretnego budynku wielorodzinnego oraz usytuowania mieszkania na konkretnym piętrze. W Płocku ceny nowych mieszkań wahają się od 3900 zł za metr kwadratowy do 4500 zł. Dla przykładu w Spółdzielni Mieszkaniowej „Budowlani” za mieszkanie na parterze w bloku przy ul. Armii Krajowej zapłacimy 4200 zł za metr kwadratowy. To samo mieszkanie na pierwszym piętrze kosztuje 4300 zł za metr kw., natomiast na drugim piętrze – 4325 zł. Z kolei firma Inbud zachęca do kupowania mieszkań usytuowanych na „Osiedlu nad Rosicą” (obok Zielonego Jaru). I tak cena 1 metra kwadratowego na parterze wynosi 4000 złotych, na I piętrze – 4200 zł, na II – 4100 zł i na IV – 4000 zł. W Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej właśnie oddawany jest do użytku blok przy ul. Zubrzyckiego (Podolszyce Południe). Mieszkania sprzedano tam w cenie 3750 zł za metr kw. Aktualnie rozpoczęto budowę kolejnego bloku przy tej ulicy. Cena za metr kw. wynosi w tym przypadku 3950 zł. Podobną cenę oferuje także Spółdzielnia Mieszkaniowa „Chemik” (także Podolszyce Południe). Tyle że ta jednostka stosuje dosyć specyficzną metodę sprzedaży. Potencjalny zainteresowany płaci 3950 zł za metr kw. i wnosi także dodatkową opłatę za grunt, na którym stoi budynek. Jeszcze w innym kierunku podjęte zostały działania inwestycyjne w Płockiej Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej. Tu postawiono nie na wielorodzinne bloki, tylko na domy jednorodzinne. Tego typu osiedle budowane jest w Maszewie Dużym.
Oczywiście obecnie inwestorzy oddają nowe mieszkania w stanie deweloperskim, to znaczy bez drzwi wewnętrznych, białego montażu i podłóg. Obliczyliśmy, że w przypadku mieszkania 70-metrowego ostateczny jego koszt – jeśli chcemy je urządzić tak, jak to sobie wymarzyliśmy – zwiększy się jeszcze o około 1000 zł z metra kwadratowego.

Dom zdecydowanie sprzedam...
O ile rynek mieszkań w Płocku jakby powoli się normalizuje, to przedstawiciele branży handlu nieruchomościami zwracają uwagę na istotne problemy rynku domów jednorodzinnych. Tu zainteresowanie drastycznie spadło, ale nie wszędzie w jednakowym stopniu. Najmniej w Płocku, najbardziej w miejscowościach od Płocka znacznie oddalonych. Z czego to wynika? Fachowcy twierdzą, że z szeroko rozumianej wygody. Chcemy mieszkać tam, gdzie samochodem, autobusem, taksówką szybko dojedziemy gdzie chcemy. Bo wyobraźmy sobie, że kupiliśmy bądź wybudowaliśmy dom około 10-20 kilometrów od Płocka. My musimy dojechać do pracy, nasze dzieci do południa do szkoły, po południu nie brak innych, istotnych kwestii, jak choćby dodatkowe zajęcia lekcyjne, koła zainteresowań (to także w przypadku dzieci), wizyty u lekarzy specjalistów, a nawet prozaiczne zakupy. Tego typu sprawy można mnożyć w nieskończoność. A sprowadzają się one do tego, że trzeba mieć więcej czasu, więcej samochodów albo samemu kursować do Płocka i z powrotem kilka razy dziennie. Nic zatem dziwnego, że jeśli szukamy domu jednorodzinnego, to coraz częściej zwracamy uwagę na jego dogodne położenie w kontekście dojazdu do centrum miasta.
Co ciekawe, za znikomym zainteresowaniem budownictwem jednorodzinnym z dala od granic miasta nie idzie jakiś drastyczny spadek cen. Pracownicy płockich biur nieruchomości twierdzą, że sporo domów wybudowano z przeznaczeniem na sprzedaż. Ich właściciele mają spore środki na utrzymanie, więc ze sprzedażą się nie spieszą, czekając na lepszą koniunkturę. Jedynie ci, którzy sprzedać dom z różnych przyczyn po prostu muszą, windują cenę w dół. I tak na przykład jeden z domów w Białobrzegach oferowany jest w stosunku do roku ubiegłego aż o 100 tysięcy złotych (!) taniej.
Co nas czeka w budownictwie mieszkaniowym w roku 2011? W przypadku budownictwa wielorodzinnego, to największe wzięcie będą miały te nowe mieszkania, które oferowane będą z jakimś „kluczem”. Jakim? A choćby na osiedlu wybudowanym z jakąś ekologiczną formą oszczędzania energii. Bądź na takim, które monitorowane będzie i dozorowane przez 24 godziny na dobę. Jeśli zaś chodzi o rynek domów jednorodzinnych w samym Płocku, to niektórzy przewidują, że takim hitem w kontekście zainteresowania kupnem działek nie będą już Borowiczki – Parcele czy Cekanowo, a teren położony po lewej stronie jadąc od ronda na Wyszogrodzkiej do nowego mostu. Czy te przewidywania mają szanse się sprawdzić? Zobaczymy. Tygodnik Płocki będzie oczywiście bacznie się wszystkiemu przyglądał, by za pół roku, za rok, znowu przedstawić państwu tendencje miejscowego rynku nieruchomości.
Tomasz Szatkowski
rednaczelny@tp.com.pl