Spółdzielnie mieszkaniowe do podziału - Uwłaszczenie na pozór

W tym tygodniu Senat Rzeczypospolitej Polskiej powinien się zająć uchwaloną przez Sejm ustawą o Spółdzielniach Mieszkaniowych, którą popularnie większość Polaków nazywa ustawą mini uwłaszczeniową. Jeśli Senat zaakceptuje ten akt prawny, a wszystko na to wskazuje, bo jest to projekt rządowy, ustawa po raz drugi trafi do Sejmu, a w okolicach lutego przyszłego roku, wejdzie w życie. Od tego momentu będzie można dzielić spółdzielnie mieszkaniowe.Z kolei ci mieszkańcy spółdzielni, którzy posiadają lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, będą mogli wnioskować do spółdzielni o przeniesienie prawa własności i staną się ich faktycznymi właścicielami. Głębsze przeanalizowanie ustawy pozwala jednak wysuwać wnioski, że faktycznie w kierunku uwłaszczenia nic nowego ona nie wnosi. Tymczasem oczekiwania były zupełnie inne... Dla zainteresowanych podziałem dotychczasowej spółdzielni mieszkaniowej na mniejsze jednostki bardzo ważny jest, dodany do ustawy „Prawo spółdzielcze” z roku 1982, art. 108a, który mówi: ”Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą na podstawie uchwały, podjętej większością głosów tych członków, wystąpić do zarządu spółdzielni z zadaniem zwołania walnego zgromadzenia, w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. Zarząd spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie przygotować dokumenty niezbędne do podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o podziale oraz udostępnić je członkom żądającym podziału”. Jak wynika z obserwacji rynku mieszkaniowego w Płocku, ta treść artykułu może wzbudzić szczególne zainteresowanie tych członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy mieszkają w miarę nowych zasobach mieszkaniowych a zasoby te zgrupowane są na innych osiedlach niż siedziba spółdzielni. Jak się należy spodziewać, działania zmierzające w kierunku tworzenia nowych wspólnot mieszkaniowych mogą być podejmowane na płockich Podolszycach, bowiem siedziby poszczególnych spółdzielni mieszczą się w starszych zasobach mieszkaniowych – w centrum miasta. Może się zatem okazać, oczywiście są to rozważania czysto teoretyczne, że nowe spółdzielnie będą chcieli założyć mieszkańcy bloków przy ulicy Batalionu Parasol (Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą przy ulicy Mickiewicza w tzw. Starym Płocku), Armii Krajowej i Sikorskiego (Mazowiecka Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą przy ulicy Gierzyńskiego na Międzytorzu), Czwartaków (Spółdzielnia Mieszkaniowa „Chemik” z siedzibą przy ulicy 3 Maja). Podobnie wygląda sytuacja w Sierpcu, Gostyninie i Kutnie. Bardzo ostrożnie no nowej ustawy podchodzą zarządzający spółdzielniami mieszkaniowymi. Oto kilka wypowiedzi. Jan Rączkowski, wiceprezes do spraw technicznych w Płockiej Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej: - Będzie bardzo dużo trudnej pracy w spółdzielniach, żeby się przystosować do realizacji tej ustawy. Jest w niej parę niebezpieczeństw, na które możemy się natknąć, jednak ma ona szanse być wdrożona w życie. Za wcześnie mówić o szczegółach, jestem na etapie studiowania projektu. Jerzy Wolniak, prezes Młodzieżowej Spółdzielni Mieszkaniowej w Płocku: - Ustawa powoduje, poprzez fakt stworzenia tzw. odrębnych nieruchomości, możliwość naliczania podatku katastralnego. Oznacza to, że lokator będzie musiał płacić o wiele większy podatek od nieruchomości, niż dotąd płacił za pośrednictwem spółdzielni. Wiesław Szczęsny, zastępca prezesa do spraw technicznych w Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej w Sierpcu: - Ustawa ta była konsultowana dość długa, uważam zatem, że zarządy spółdzielni nie powinny się jej bać. Niemniej, istnieją niebezpieczeństwa związane z późniejszym egzystowaniem spółdzielni. Wyłonią się bowiem problemy związane z ich podziałem, głównie remontowe. Ustawa nie daje bowiem na razie konkretnych środków na te cele. Poza tym nie wszystkie spółdzielnie mają unormowaną kwestię gruntów. W naszej spółdzielni ponieśliśmy bardzo duże nakłady na modernizację układów pomiarowych centralnego ogrzewania. Czy z tym problemem da sobie radę Wspólnota Mieszkaniowa...? Stanisław Olszewski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej w Gostyninie: - Prawdopodobnie jakoś sobie poradzimy. Nie robimy z tego tragedii. Czekamy na ostateczny tekst ustawy, żeby dostosować swoje struktury organizacyjne do porządku prawnego. Jerzy Fiłoniuk, prezes Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej „Budowlani” w Płocku: - Nie znam szczegółów, tylko istotę sprawy. Ustawa przewiduje po pierwsze, możliwość przekształcenia prawa do lokalu w pełną własność. Po drugie podział spółdzielni. Wcale nie jestem tym zaniepokojony, jednak uważam, że dotychczasowy system zarządzania zorganizowanego w formę spółdzielczą, w przypadku naszej spółdzielni, dobrze zdaje egzamin. Mam wątpliwości, czy rzeczywiście istnieje potrzeba zastąpienia go budowanym od nowa zarządem w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli chodzi o naszą spółdzielnię, to kwestia jest mało istotna, bo spółdzielnia jest mała i dzielić nie ma co. Z charakterem tych wypowiedzi niejako koliduje głos osoby związanej z mieszkalnictwem, ale nie poprzez spółdzielnie mieszkaniowe. - Kiedyś byłem związany ze spółdzielnią. Obecnie mogę się wypowiadać jako lokator – rozmawiamy z Mirosławem Kłobukowskim, prezesem Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Płocku. - Bardzo mi się ta ustawa podoba. Stwarza możliwości dla wszystkich bez wyjątku członków spółdzielni mieszkaniowych, albowiem po wejściu jej w życie, będą oni mogli dobrowolnie i samodzielnie dokonać wyboru: czy dalej pozostać w spółdzielni i godzić się na kierowanie części wnoszonych przez nich opłat na cele nie wprost związane z utrzymaniem własnej nieruchomości, czy też bardziej aktywnie włączyć się we współzarządzanie i praktycznie decydować o przeznaczeniu wszelkich kwot wnoszonych w formie opłat na konto wspólnoty mieszkaniowej. Nie mniejsze emocje budzą zapisy ustawy dotyczące przeniesienia własności lokalu na lokatora. W tym kontekście ustawa jest daleka od oczekiwań zamieszkujących zasoby mieszkaniowe spółdzielni. Lokatorzy mają dwojaki tytuł prawny do mieszkań (wyłączając tych, którzy w międzyczasie wykupili mieszkania na własność): spółdzielcze lokatorskie prawo do korzystania z lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nowa ustawa zakłada taki sam efekt finalny dla jednych i drugich. Artykuł 40 nowej ustawy mówi: „Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (...) spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego: spłaty wszelkich długów związanych z tym lokalem; spłaty przypadającej na jego lokal części innych zobowiązań spółdzielni związanych z budową, a w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami”. Posiadających lokatorskie prawo do lokalu odpowiednio traktuje art. 12: „Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze, lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego: spłaty wszelkich długów związanych z tym lokalem; spłaty przypadającej na jego lokal części innych zobowiązań spółdzielni(...), w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami; wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową prawa odrębnej własności lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego i spłat, o których mowa powyżej”. W innej części ustawy dowiadujemy się, że ta różnica nie może przekroczyć 3% aktualnej wartości rynkowej prawa własności lokalu. Budowa mieszkań dla obu grup lokatorów była kredytowana odpowiednimi pożyczkami, zaciąganymi przez spółdzielnie. Jednak ci z prawem lokatorskim do mieszkań wprowadzali się nie ponosząc osobiście praktycznie żadnych (albo minimalne) kosztów finansowych. Ci, z prawem własnościowym, takie koszty ponosili. Przykładowo lokator, który w roku 1992 wprowadził się do mieszkania o powierzchni ok. 64 m kw., musiał przed zasiedleniem wysupłać około 100 milionów złotych (wówczas starych złotych). Otrzymywał przy okazji własnościowe prawo do lokalu. Nic dziwnego, że w tym kontekście wielu ludzi uważa ustawę za krzywdzącą dla tych, którzy posiadają własnościowe prawo do lokalu. Te ustawowe bowiem 3% różnicy jest kwotą stosunkowo niewielką. Głosowanie w Sejmie przeszło stosunkowo gładko. Ustawę poparł klub AWS, z kolei posłowie z SLD wstrzymali się od głosu. - Myśmy się wstrzymali od głosu, bo uważamy, że sama inicjatywa uwłaszczenia jest słuszna, niemniej jej forma jest nie do przyjęcia – rozmawiamy z posłem Andrzejem Piłatem z SLD. – Zgłosiliśmy różne poprawki, było ich w sumie 166. Świadczy to o tym, że ustawa nie jest poprawna merytorycznie i legislacyjne. Mam jednak nadzieję, że te poprawki zostaną chociaż częściowo uwzględnione w dalszych pracach nad ta ustawą. Naszym zdaniem pewne sformułowania w tym projekcie godzą generalnie w spółdzielczość. A przecież taka forma własności musi istnieć obok prywatnej i państwowej. Innego zdania jest posłanka Maria Żółtowska z AWS: - dgd Tu zostaw trochę miejsca na ewentualny dopisek Tłumacząc zapis ustawy na język „ludzki” stwierdzić można, że w połowie (tej dotyczącej uwłaszczenia) jest ona aktem prawnym wyłącznie na papierze. I jedna i druga kategoria lokatorów, o dosłownym przejęciu mieszkania na własność, może sobie tylko pomarzyć. Mało kogo bowiem stać na spłatę kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię. Jednostkowe zadłużenia sięgają bowiem kwot kilkudziesięciu tysięcy złotych. Ustawa, mając na uwadze rozrachunek czysto ekonomiczny, nie wprowadza w zasadzie nic nowego w stosunku do funkcjonującej na rynku ustawy oddłużeniowej. Z samej zaś ustawy oddłużeniowej nie skorzystała zbyt liczna grupa lokatorów, bo warunki spłaty kredytu mieszkaniowego, mimo że preferencyjne, i tak były nie do przyjęcia dla większości, ledwie wiążących koniec z końcem mieszkańców spółdzielni. Logiczne byłoby zatem sformułowanie aktu prawnego, będącego dużym krokiem naprzód w kierunku faktycznego uwłaszczenia. Tymczasem... Z kolei bardzo obiecująca jest ta część ustawy, która mówi o ewentualnych podziałach spółdzielni mieszkaniowych, o tworzeniu wspólnot mieszkaniowych. Nawet zarządzający spółdzielniami, szczególnie tymi mniejszymi, nie żywią większych obaw co do jej reperkusji. W gorszej sytuacji stanęli prezesi tzw. molochów... Ustawa ma bardzo duże szanse wejść w życie. Po raz pierwszy bowiem antagoniści polityczni doszli do swoistego consensusu. Skoro posłowie SLD wstrzymali się w Sejmie od głosu, nie głosując przeciw, doszli pewnie do wniosku, że ten akt prawny nie jest taki zły. A to pewnie oznacza, że prezydent Kwaśniewski nie skorzysta z prawa weta. Tomasz Szatkowski