Kupić mieszkanie z gruntem

Rozmowa z Tadeuszem Borowickim - prezesem płockiego
Oddziału Krajowego Stowarzyszenia Obrony Spółdzielców
Co zmieniło się ostatnio w prawie spółdzielczym?
- W styczniu 2001 r. w życie weszła ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która pozwala na ustalenie tzw. odrębnej własności mieszkania, po to, aby mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych, którzy ponieśli wszystkie koszty budowy mieszkania, mogli stać się ich właścicielami. Ustawa porządkuje stan prawny własności mieszkań wobec przepisów Unii, bowiem czy mieszkanie jest własnościowe, czy lokatorskie, to nadal jest własnością spółdzielni.
Na czym polega ustalenie odrębnej własności?
- Członek spółdzielni może złożyć do spółdzielni wniosek uwłaszczeniowy o ustanowienie odrębnej własności, który nic nie kosztuje i nie oznacza jeszcze ostatecznej decyzji, a w przypadku pozytywnej odpowiedzi rozliczenia następują na koniec i nie są zbyt wielkie. Nie byłoby żadnych kłopotów, gdyby nie to, że zarządy spółdzielni próbują na tym zarabiać.
W jaki sposób?
- Nie ujawniając kosztów budowy mieszkania, próbują kierować się ogólnymi zapisami w ustawie o prawie lokatorskim do mieszkania. Narzucają członkom spółdzielni do wpłaty różnicę “lokatorską” między ceną rynkową mieszkania a wkładem mieszkaniowym i ustalają to na poziomie 40-70 %. To absurd, ponieważ członek spółdzielni poniósł koszt wkładu mieszkaniowego, kredytu wraz z odsetkami oraz koszty związane z urządzeniem mieszkania (mieszkanie w spółdzielni dostał w stanie surowym). Obecnie mieszkanie osiąga za jego pieniądze cenę rynkową, a za to spółdzielnia każe mu płacić tak dużo, niejako za karę, że je urządził. Prawda jest taka, że członek spółdzielni nie uregulował jednej rzeczy - rozliczeń ze skarbem państwa, ponieważ państwo do 1989 r. dotowało budownictwo spółdzielcze, umarzało na ogół część kredytu na jego budowę.
Czy taką praktykę prowadzą wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe?
- Jest to praktyka prowadzona w całym kraju. W pierwszej wersji ustawy był zapis, że rozliczenie członka spółdzielni nie powinno przekraczać 3 % wartości ceny rynkowej mieszkania. Trybunał Konstytucyjny uchylił jednak ten przepis. Obecne możliwości prawne skłaniają do nadużyć. Samo słowo “różnica” dotyczące ceny rynkowej i wkładu jest nadużywane w rozliczeniach finansowych, poprzez ukrywanie rzeczywistych kosztów członkowskich.
Dlaczego warto wyodrębnić własność mieszkania?
- Z kilku powodów. Człowiek, który mieszka w mieszkaniu pozostającym w zasobach spółdzielni, a poniósł koszty jego budowy, powinien w sposób formalny stać się jego właścicielem i mieć w kieszeni dokument potwierdzający ten fakt. To rodzaj zabezpieczenia, ponieważ mieszkanie jest najczęściej życiowym dorobkiem.
Z odrębnością wiąże się wykup gruntu pod mieszkaniem.
- Owszem. Do tej pory obowiązywały u nas inne zasady niż w Unii. W krajach UE istnieją pewne formy własności, niekoniecznie prywatnej, są to własności czasowe, ale nie istnieje coś takiego jak wieczyste użytkowanie gruntu. Na Zachodzie obowiązuje rzymska zasada: właściciel gruntu jest również właścicielem wszystkich naniesień na ten grunt. U nas jest jednak inaczej – właścicielem budynków jest użytkownik wieczysty gruntu. Warto postarać się o wyodrębnienie mieszkania wraz z wykupem gruntu choćby dlatego, że spółdzielnie bywają zadłużone. Do 2003 r. około czterdziestu spółdzielni w kraju ogłosiło upadłość. Z tym wiąże się pewne niebezpieczeństwo, ponieważ bloki, których zbiorowym właścicielem jest spółdzielnia, stoją na gruntach niespółdzielczych.
Jakie formalności trzeba spełnić, aby wyodrębnić mieszkanie na własność?
- Należy złożyć wniosek o uwłaszczenie, co jest koniecznością, uzyskując w ten sposób roszczenie o przekształcenie własności. Spółdzielnia występuje o wykup gruntu pod mieszkanie do gminy (czyli właściciela gruntów na własność), przygotowuje jego podział. W ciągu 2 lat od daty złożenia wniosku powinien być ustanowiony przedmiot własności odrębnej, gotowy do zawarcia umowy notarialnej z wpisem do księgi wieczystej.
Ile to wszystko kosztuje?
- Jeśli ktoś złożył wniosek do kwietnia 2001 r. ponosi koszt w wysokości 3 % różnicy między ceną rynkową mieszkania a wkładem mieszkaniowym. To były jednak wyjątki. Najwięcej wniosków złożono przed 2003 r. i w tym przypadku właściciel mieszkania płaci 325 zł (z VAT-em) za umowę notarialną oraz ponosi koszt założenia księgi wieczystej do lokalu i wpisu do niej treści umowy notarialnej - ponad 266 zł. Jest jeszcze kwestia gruntu. Zgodnie ze statutem spółdzielni jej członek może partycypować w kosztach wykupu. Spółdzielnia, składając do gminy wniosek o wykup gruntu, wnioskuje o bonifikatę aż do 99 %. I tak na przykład grunt, którego metr kw. na wolnym rynku może kosztować ponad 70 zł, w części już użytkowanej przez spółdzielnię osiąga połowę ceny. Jeśli rada miasta zaakceptuje bonifikatę na przykład w wysokości 90 %, członek spółdzielni za metr kw. gruntu zapłaci kilka złotych. Jeżeli pod mieszkanie przypada około 50 metrów kw. gruntu, to wykupujący grunt płaci około 300 zł.
Czy przepis o wyodrębnieniu własności i wykupie gruntu dotyczy wszystkich członków spółdzielni mieszkaniowych?
- Obowiązuje wszystkie spółdzielnie do realizacji wniosków, ale nie jest obligatoryjny dla członków. Zachęcałbym jednak do skorzystania z niego, ponieważ po wejściu do Unii mogą diametralnie zmienić się spółdzielcze realia. Wydaje mi się, że lepiej mieć teraz własne mieszkanie niż po wejściu do Unii wierzyć, że koszty przekształcenia tego najdroższego towaru na Zachodzie nie będą niespodzianką.
Rozmawiała:
Elżbieta Grzybowska