Płock kontra Echo Investment - Zwycięstwo kielczan

Płockim kibicom, Kielce kojarzą się przede wszystkim z drużyną piłki ręcznej, niegdyś Iskrą a obecnie Strzelcem. Zupełnie inaczej kojarzy się to miasto płockim kupcom, którzy handlują na targowisku przy ul;. Rembielińskiego. Dla nich Kielce to miasto, z którego wywodzi się firma Echo Investment, firma, która ma może w niedalekiej przyszłości pozbawić ich miejsc pracy.Jedną z bardziej bulwersujących spraw w Płocku jest plac w centrum miasta, przy zbiegu ulic Rembielińskiego i Tysiąclecia, który został wydzierżawiony spółce developerskiej Echo Investment z Kielc. Cały teren, pusty plac, na którym ma być rozpoczęta budowa i miejsce, które zajmują kupcy, handlujący na targowisku obok, należy do spółki Rynex, w której udziały ma miasto, Echo i pracownicy Rynexu. Kupcy z targowiska obawiają się, że udziały urzędu gminy zostaną sprzedane kieleckiej firmie, a w dalszej kolejności, że zostaną przez Echo usunięci. Włodarze miasta uspokajają kupców, że nic złego im się nie może stać, bo być może zostanie unieważniona umowa miedzy Rynexem a Echo Investment. Powód? W umowie są dwa punkty, które nie zostaną zrealizowane, a to oznacza, że może zostać ona rozwiązana. Podczas spotkania kupców z radnymi Rady Miasta, radny Krzysztof Rolirad przypomniał, że zgodnie z zawartą umową, Echo zobowiązuje się do końca marca 2001 roku wybudować na dzierżawionym przez siebie terenie supermarkety, a do końca 2000 roku przebicie ul Przemysłowej do ul. Tysiąclecia. Ponieważ jakoś dziwnie wszyscy spokojnie czekają na te końcowe daty, i nikt nie obawia się niczego, postanowiliśmy dotrzeć do tekstu umowy. Sprawa jest tym ciekawsza, że spółka Echo Investment podpisała umowę dzierżawy z Rynexem na 5 lat, a w tym roku poddzierżawiła 13 tys. m kw. firmie Carrefour na 10 lat. Czy nikt się nie zastanawiał, jak prawnicy Carrefora mogli podpisać umowę wartą 20 mln zł na 10 lat, jeśli byłyby przesłanki, że umowę Rynexu z Echo należy rozwiązać już na koniec tego roku (z powodu nie wybudowania ul. Przemysłowej) lub na koniec marca 2001 roku, z powodu niedotrzymania umowy w zakresie budowy supermarketów. Nie ma takiej realnej możliwości na dziś, by jedna i druga inwestycja została zrealizowana. Można z tego wysnuć, wcale nie tak daleko idący wniosek, że Echo wie, co robi i Carrefour także. Nie ma takiej możliwości, by zarząd miasta miał doprowadzić do wcześniejszego rozwiązania umowy. Aby to udowodnić, trzeba dokładnie wczytać się w umowę, którą podpisali: ze strony wydzierżawiającego teren - Artur Jaroszewski, były prezes spółki i Marek Kijek, a ze strony dzierżawcy - Andrzej Stanisław Majcher - prezes zarządu Echo Investment. Muszę w tym miejscu dodać, że zdobycie umowy było niezmiernie łatwe. Jedne osoby, które absolutnie nie chciały rozmawiać na temat jej pokazania, to byli i obecni pracownicy Rynexu. Podpisanie umowy dzierżawy z przyrzeczeniem sprzedaży wymagało zgody najwyższych władz spółki Rynex, czyli Zgromadzenia Wspólników. Większościowym udziałowcem spółki jest miasto Płock, a więc faktyczne decyzje na Zgromadzeniu podejmuje osoba reprezentująca zarząd miasta. Co więcej, to właśnie zarząd miasta prowadził negocjacje z uczestnikami konkursu na zagospodarowanie Płockiego Centrum Handlowego. Artur Jaroszewski, były prezes Rynexu, niechętnie daje się namówić na rozmowę na ten temat. Uważa, że mimo, iż ponad rok temu został odwołany z funkcji, nadal obowiązuje go tajemnica handlowa. Dlatego też nie godzi się na rozmowę o treści samej umowy. - Zgodnie z warunkami konkursu powinien on być przeprowadzony przez zarząd spółki Rynex - mówi. - Z nieznanych mi powodów, po rozpoczęciu procedury konkursowej zarząd Rynexu jednak został odsunięty od negocjacji z oferentami, a negocjacje przejęli przedstawiciele głównych udziałowców spółki, czyli Zarządu Miasta. Uważałem i nadal tak twierdzę, że było to niewłaściwe, ale to właściciel decyduje, jak chce zarządzać firmą. Warunki wynegocjowane przez reprezentantów głównych udziałowców zostały pozytywnie zaopiniowane przez Radę Nadzorczą, a następnie - co było oczywiście formalnością - przez Zgromadzenie Wspólników. Uchwałą Zgromadzenia upoważniono zarząd spółki Rynex do podpisania konkretnej umowy dzierżawy, której treść była załącznikiem do uchwały. Na pytanie, czy ta umowa została podpisana zgodnie z interesem mieszkańców miasta, Artur Jaroszewski odpowiada: - Najważniejszym dokumentem w spółce prawa handlowego jest umowa lub statut. Umowa spółki Rynex nie mówi nic o interesie mieszkańców miasta. Zarząd spółki zobowiązany jest o dbanie o interes spółki, co pod moim kierownictwem czynił. O interes mieszkańców miasta dbać powinien przede wszystkim zarząd miasta. I tym tłumaczę sobie bezpośrednie zaangażowanie się przedstawicieli zarządu miasta Płocka w negocjacje z oferentami na etapie konkursu. Czy negocjacje zakończyły się dla mieszkańców sukcesem, niechaj osądzą sami zainteresowani. Nie będziemy przytaczać wszystkich punktów umowy, a tylko te najważniejsze, mające znaczenie dla sprawy. A zatem trzeba zacząć od tego, ze zgodę na zawarcie umowy Rynexu z Echo Investment wydało Zwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki Rynex 26 kwietnia 1999 roku. Wydzierżawiający oddaje dzierżawcy 33 tys. m kw. Działki, zaznaczonej na “Planie zagospodarowania terenu Płockiego Centrum Handlowego” i zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Dzierżawca jest uprawniony (należy podkreślić słowo uprawniony, nie zobowiązany) do: zagospodarowania przedmiotu dzierżawy na podstawie koncepcji przedstawionej wydzierżawiającemu, rozbiórki istniejących na gruncie naniesień, poddzierżawy lub podnajmy przedmiotu dzierżawy, prowadzenie na przedmiocie dzierżawy działalności zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w przedmiocie przez siebie ustalonym. Dzierżawca jest natomiast zobowiązany przede wszystkim do: terminowego uiszczania czynszu i innych opłat, informowania wydzierżawiającego o każdej zawartej umowie poddzierżawy. W celu realizacji inwestycji, dzierżawca zobowiązuje się do: zagospodarowania przedmiotu dzierżawy (oddania do użytku wszystkich obiektów objętych koncepcją) w terminie 20 miesięcy od daty uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, nie później jednak niż do dnia 31 marca 2001. Nie ma takiej możliwości, aby inwestor wszedł na plac budowy bez ostatecznego , czyli prawomocnego pozwolenia na budowę, a takowe ma dopiero od paru tygodni. Jak zatem Echo ma się wywiązać z § 6 umowy, jeśli nawet firma nie mogła wejść na plac budowy? Takiego argumentu nie uzna żaden sąd, który miałby wydać decyzję o rozwiązaniu umowy. Zupełnie inną sprawą było to, że Echo zaskarżało korzystne dla siebie pozwolenie na budowę. Faktem jest, że ostatecznej decyzji nie otrzymało i firma w związku z tym jest kryta. Zgodnie z umową dzierżawca zobowiązał się do budowy na tym terenie obiektu handlowego spożywczo - przemysłowego o powierzchni minimum 3 tys. m kw., obiektu handlowego typu “Dom i ogród” o powierzchni minimum 3 tys. m kw. Punkt 4 § 6 brzmi również bardzo ciekawie: “W przypadku, gdy dzierżawca uchybi terminom złożenia odpowiednich wniosków, zobowiązany jest przez okres zwłoki płacić wydzierżawiającemu powiększony czynsz dzierżawy w wysokości 150% stawki podstawowej.” W umowie nie ma ani jednego słowa na temat jej rozwiązania, a jedynie o płaceniu podwyższonego czynszu. Przypomnijmy, na jaki czynsz umówiły się obie firmy. Echo ma płacić 4,50 zł na metr kwadratowy gruntu, czyli w sumie 148.500 zł miesięcznie plus VAT. Stawki czynszu będą corocznie waloryzowane o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok poprzedzający. Warto chyba w tym miejscu dodać, że na terenie targowiska, gdzie płoccy kupcy mają swoje stragany, płacą za 1 m kw. 57 zł, czyli 12 razy większą stawkę. Trudno się dziwić, że i ten fakt jest przez nich podnoszony w sytuacji, kiedy dochodzi do sporu. Bardzo ciekawy jest także §10 umowy, który dotyczy wspomnianego wcześniej przebicia ul. Przemysłowej do ul. Tysiąclecia. “1. Dzierżawca oświadcza, że zobowiązuje się przejąć inwestorstwo w zakresie realizacji ostatniej części ulicy Przemysłowej na odcinku umożliwiającym połączenie PCH z ul. Tysiąclecia (od ul. Gawareckiego do ul. Tysiąclecia). 2. Dzierżawca sfinansuje tę inwestycję w całości. Gmina Płock w celu wykonania przez dzierżawcę budowy ulicy przekaże mu dokumentację techniczną, pozwolenie na budowę i dokona protokolarnego przekazania terenu pod budowę. 3. Dzierżawca zrealizuje ulicę w terminie do 31 grudnia 2000 i przekaże ją nieodpłatnie Gminie Płock niezwłocznie po wykonaniu /.../. - Wszystkie potrzebne do budowy drogi dokumenty - tłumaczy Stanisław Markuszewski dyrektor Miejskiego zarządu Dróg, - wysłałem do Kielc pocztą chyba trzy miesiące temu. Z mojej strony otrzymali wszechstronną pomoc. Kilka razy zapraszaliśmy przedstawicieli firmy na przekazanie palcu budowy, ale bez rezultatu. Teraz nikt nie odbiera tam telefonu. My zrobiliśmy wszystko, a nawet więcej. Mają nawet zapewnienie na placu budowy dostęp do energii elektrycznej i wody, a to już nie było naszym obowiązkiem. Ostatnie ustalenia umowy dotyczą jej zawarcia na 5 lat i zrzeczenia się możliwości jej rozwiązania za wypowiedzeniem przez czas na jaki została zawarta. Dzierżawca ma prawo rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, w razie gdyby okazało się, że stan prawny i faktyczny przedmiotu dzierżawy jest inny niż opisany oraz w przypadku gdyby z przyczyn zależnych od wydzierżawiającego nie mógł zrealizować w planowanym zakresie i terminie inwestycji. Wydaje się jednak, że ten punkt umowy nie wchodzi w grę, bo Echo Investment nie rozwiąże tak korzystnej dla siebie umowy, zwłaszcza że już poddzierżawiła swój teren. A teraz trochę liczb. Rynex wydzierżawił firmie Echo grunt o powierzchni 33 tys. m kw na okres 5 lat za miesięczną stawkę 148,5 tys. zł + VAT, a po upływie 5 lat Rynex zobowiązał się do sprzedaży całości gruntu za 1,8 mln dolarów. Firma Echo wydzierżawiła firmie Carrefour Polska grunt o pow. 13 tys. m kw. na okres 10 lat za kwotę 5 mln EURO, czyli 20 mln zł. Łatwo policzyć, że czynsz miesięczny (10 lat x 12 miesięcy) wynosi około 166,6 tys. m kw. Przypomnijmy, że Echo płaci Rynexowi 145 tys. zł miesięcznie za 33 tys. m kw, zaś Carrefoura dzierżawa 13 tys. m kw. kosztuje ponad 166 tys. zł. Prawda, że to niezły interes. Nie tylko Echo ma za darmo 20 tys. m kw gruntu w centrum miasta, ale jeszcze ponad 20 tys. zł miesięcznie z nadwyżki. Do tego tak skonstruowaną umowę, że nie można jej rozwiązać i nie można zmusić Echo do jej realizacji. Zarząd Miasta szacuje, że Rynex jest wart około 21 mln zł i za tyle mniej więcej zamierza sprzedać swoje udziały. Ale Rynex to nie tylko plac przy zbiegu ulic Rembielińskiego i Tysiąclecia, ale również parkingi w centrum miasta, tereny targowe przy ul. Bielskiej, nie zagospodarowane tereny w pobliżu budującego się centrum handlowego na Podolszycach, kamienice i inne tereny, o czym dokładnie przypomniał na spotkaniu z kupcami, radny K. Rolirad.. Kupcy będą zadowoleni, jeśli miasto zrezygnuje ze sprzedaży udziałów i teoretycznie na dziś tak to wygląda. W budżecie na 2001 rok przewidziane zostały dochody z prywatyzacji w wysokości 15 mln zł. A zatem jest to o wiele mniej niż przewidywany dochód ze sprzedaży udziałów. Wszystko wskazuje na to, że chodzi tu o udziały Dromostu i PGK. 22 listopada podczas konferencji prasowej zorganizowanej po upłynięciu połowy kadencji Zarządu Miasta, padło pytanie o Zgromadzenie Wspólników Rynexu, które zostało zwołane na 23 listopada i o punkt dotyczący zmiany umowy z Echo Investment. Członkowie zarządu stwierdzili, że nei dopuszczą do zmiany umowy i będzie ona najprawdopodobniej rozwiązana. Tymczasem jak nam się udało dowiedzieć, Zgromadzenie Wspólników upoważniło zarząd spółki Rynex do podpisana aneksu do umowy, w którym termin realizacji przebicia ul. Przemysłowej został przełożony na 31 marca 2001 bez żadnych dodatkowych warunków, a w tej sytuacji można się domyślać, że sprzedaż udziałów ma nastąpić do dnia 31 marca 2001. Po tym terminie Echo Investment będzie mógł zrobić z Rynexem, co tylko mu się podoba. Wydaje się także, że zarząd miasta musiał doprowadzić do podpisania aneksu. W przeciwnym bowiem razie, Echo mogłoby wykazać, że umowa nie jest korzystna dla miasta. W ten prosty sposób zostało upieczonych kilka pieczeni. Tylko gdzieś w tym wszystkim zginęli kupcy. Jola Marciniak