262-70-60: Dyżurne rozmowy „Tygodnika Płockiego” - Mieszkania na wła

Podczas naszego czwartkowego spotkania w „Dyżurnych rozmowach Tygodnika Płockiego” , na pytania czytelników dzwoniących do redakcji, odpowiadali: Włodzimierz Obidziński, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Chemik” oraz Mirosław Kłobukowski, prezes Mazowieckiego Stowarzyszenia Właścicieli i Zarządców Nieruchomości w Płocku. Przedstawiamy pytania, które najczęściej zadawali nasi czytelnicy:- Mieszkam w bloku na osiedlu Podolszyce, mam wykupione mieszkanie, jakie muszę spełnić warunki, by założyć wspólnotę mieszkaniową? Czy musi być określona liczba osób, które razem ze mną ją założą? - Czy ma pan mieszkanie o statusie lokatorskim? – pyta prezes. - Własnościowe, wykupione. Mam tytuł własnościowy do tego lokalu. - Czy ma pan pewność, że to prawo własności pozwala panu mieszkanie zbywać i że ono podlega spadkobraniu? Pan chce skorzystać z dobrodziejstwa ustawy i wyodrębnić lokal wraz z częścią gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek. Chce pan się dowiedzieć, co może teraz zrobić? Już 24 kwietnia może pan wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie prawa własności i czekać na odpowiedź od organu spółdzielni, który ma obowiązek podjąć czynności w celu wyodrębnienia tej części nieruchomości do pana dyspozycji. W tej sprawie najpierw muszą się odbyć zebrania wszystkich organów spółdzielni, łącznie z zebraniem przedstawicieli, które określi warunki podziału nieruchomości wspólnej, spółdzielczej po to, by panu określić warunki wyodrębnienia nieruchomości na warunkach ustawy. - Rozumiem, że jest to obowiązkiem spółdzielni? - Tak, to jest obowiązkiem spółdzielni i ma ona czas 12 miesięcy, by dokonać przeniesienia własności aktem notarialnym. Muszą tam być wyszczególnione wszystkie składniki majątkowe w taki sposób, aby notariusz podpisał akt notarialny traktujący o przeniesieniu własności wydzielonej nieruchomości na nieruchomości wspólnej. - Czy to oznacza, że ja sam, bez nikogo więcej, mogę wystąpić do spółdzielni z wnioskiem? - Tak, to jest pańska wola, wpisana w ustawę. Ma pan prawo wnioskować. - Ja chciałabym zapytać, jakie będę miała korzyści z tego, że wystąpię z wnioskiem o wyodrębnienie własności mojego lokalu z zasobów spółdzielczych? - Spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu, jest ograniczonym prawem rzeczowym. To ograniczenie wynika stąd, że posiada pani własność do lokalu wraz z przynależnościami, czyli pomieszczeniami wspólnymi, lecz ta własność jest zlokalizowana na wspólnej własności gruntowej. Natomiast wyodrębniona własność, to jest pełna własność, czyli wartość lokalu przyporządkowana jest ułamkowej wielkości wydzielonej nieruchomości pod budynkiem lub zespołem budynków. Jest to więc połączenie własności gruntowej i prawa do lokalu. Jeśli już mam mieszkanie na określonym statusie, to nie muszę oglądać się na sąsiadów, mogę sam zdecydować, kto będzie administrował moją własnością. Może w moim imieniu zarządzać upoważniona osoba, może to być spółdzielnia, może zlecenie na administrowanie przyjąć MTBS. Rozwiązania mogą być dowolne. - Proszę powiedzieć, kiedy najlepiej powoływać wspólnoty mieszkaniowe? - Tryb powoływania wspólnot mieszkaniowych wynika z ustawy. Nigdzie nie jest powiedziane, że to musi być większa ilość lokatorów. Może pani w dowolny sposób zarządzać swoim mieszkaniem. Jeśli nie podoba się komuś zarządzanie przez spółdzielnię, to moim zdaniem, najlepszym rozwiązaniem jest wyodrębnienie całego budynku. - Proszę powiedzieć, czy skorzystanie z ustawy, pana zdaniem, może przynieść korzyści normalnemu lokatorowi? - Ja mam odpowiedzieć na pytanie, co ja z tego będę miał? Dziś koszty wyodrębnienia kształtuje się na wysokości około 10% wartości rynkowej mieszkania. Oficjalnie mówi się, że te koszty będą wynosić około 3%, ale nie można zapominać o pozostałych kosztach. Takie kalkulacje były przeprowadzane. Łączne koszty przeniesienia własności będą wynosić około 5-7 tys. zł. Można zadać pytanie, czy to dużo czy mało. Ale też trzeba sobie zadać pytanie, co dalej? Cofnąć się już nie można, bo jednostka została wyodrębniona, ale dla tej wyodrębnionej nieruchomości trzeba prowadzić wyodrębnioną gospodarkę finansową i obsługę techniczną wraz z właściwą ich dokumentacją. My w spółdzielni rozliczamy wszelkie koszty dla około 2 tys. lokali. Nie muszę chyba udowadniać, że koszty administrowania wrzucone do jednego worka rozkładają się na wszystkie lokale. - Jakie warunki muszę spełniać, by wykupić mieszkanie za 3%? - Jeśli jest pani zainteresowana wykupem swojego spółdzielczego mieszkania, a jest to mieszkanie lokatorskie ze spłaconym kredytem mieszkaniowym, mieszkanie nie ma długów i wcześniej nie składała pani wniosku o przekształcenie z mieszkania lokatorskiego na własnościowe, to ma pani prawo taki wniosek złożyć teraz, w siedzibie spółdzielni. Jest to wniosek o przeniesienie własności, a wszelkie dalsze czynności, wykona spółdzielnia. Najpóźniej po 12 miesiącach musi pani otrzymać odpowiedź ze spółdzielni. Chodzi tu o wiele czynności prawnych, organizacyjnych, ekonomicznych, technicznych, ale ma pani takie prawo wpisane w ustawę. Ale nie może pani zapomnieć o kosztach. Są różne szacunki. Mogą się one wahać od 5 do 7 tys. zł. Ale musi się też pani liczyć z kosztami dodatkowymi. Nie wiem, w jakim czasie otrzymała pani mieszkanie. Kiedy został blok oddany do użytku? - Blok ma 21 lat, a ja trzy lata temu zamieniłam się na to mieszkanie. - Skoro ma on 21 lat, to na pewno był wybudowany ze środków kredytowych, które były w części umarzane. Przed wykupem i przed tymi opłatami, o których wcześniej powiedziałem, spółdzielnia najprawdopodobniej w rozliczeniu poprosi o zwrot części umorzonego kredytu realizacyjnego, niezbędnego do wybudowania tego mieszkania 21 lat temu. Jaka to jest kwota, trudno mi jest odpowiedzieć. O to musi się pani dowiedzieć w swojej spółdzielni. - Mieszkam na Skarpie w bloku, w którym połowa mieszkań należy do gminy, a druga do wspólnoty. Jakie są korzyści z przyłączenia się do wspólnoty? - Ja wcale nie zamierzam nakłaniać nikogo do przystąpienia do wspólnoty – mówi M. Kłobukowski. - Jesteśmy w państwie prawa i system pozwala na wybór każdemu lokatorowi. Ustawa tylko stwarza możliwości, a to oznacza, że każdy z nas ma prawo do indywidualnej decyzji. By podjąć tę decyzję, trzeba wziąć pod uwagę wiele rzeczy. Jeśli mieszka pani w starym budynku, wyeksploatowanym, zamieszkanym przez osoby o różnym statusie społecznym i materialnym. Tak naprawdę przecież problem leży w pieniądzach. Budynek na Skarpie, który był w zasobach MZGM-u, jest budynkiem praktycznie wyeksploatowanym. W pani sytuacji nie ma komfortu, który został stworzony w ustawie o spółdzielniach. Bo członek spółdzielni ma prawo wyjść z tej spółdzielni, a nie jest to obowiązek. On może, ale nie musi. Pani takiej możliwości nie miała. - Ale czy ja teraz mogę wycofać się ze wspólnoty. Ja już wiem, że taką decyzję podjęłam pochopnie. Jest zbyt mało informacji na ten temat i człowiek czasem podejmuje decyzję nie wiedząc, jakie ona rodzi skutki. O tym, jak ona działa, jakie są problemy, najczęściej dowiadujemy się zbyt późno. - Jeśli chodzi o sprawy przekształceniowe, to w świetle obowiązujących przepisów, nie ma możliwości odwrócenia tej sytuacji. Decyzję podejmuje się raz, dlatego nie ukrywam i namawiam osoby, które się do mnie zgłaszają, na zachowanie pełnej rozwagi, dokładnego przeanalizowania wszystkich problemów. Być może, lepiej wcześniej porozmawiać z sąsiadami, jak oni zapatrują się na te sprawy. Przecież obowiązują tu dosyć uproszczone zasady prawne, ale one obowiązują. Są to zasady jednostkowe, dotyczące jednej wspólnoty, a nie całej społeczności, jak to jest w przypadku spółdzielczości mieszkaniowej. Mieszkając w zasobach komunalnych, początkowo miała pani dwie możliwości. Albo nadal utrzymać status mieszkania komunalnego lub je wykupić na własność. W tym, przypadku nie było rozwiązań pośrednich. Nie było możliwości, na przykład, przystąpienia do spółdzielni mieszkaniowej. Znam sytuację części budynków na tym osiedlu, z racji pełnienia funkcji prezesa Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego i zgadzam się z panią, że mamy w zarządzie wspólnoty, które są bardzo dobrymi wspólnotami i są bardzo trudne. W niektórych wspólnotach są osoby, które rozumieją sprawy i zebrania trwają godzinę lub półtorej, a są i takie, gdzie mamy problemy z odbyciem takich zebrań i ustaleniem podstawowych rzeczy. Ja mogę pani tu powiedzieć, że zadziałało słynne powiedzenie prezydenta Wałęsy. Żeby coś się zmieniło na lepsze, trzeba dać ludziom wędkę, nie rybę. Po prostu wszyscy obudziliśmy się w innej rzeczywistości i w momencie, kiedy dostajemy status właściciela, musimy zdawać sobie sprawę, że nie są to tylko prawa, ale także obowiązki. A obowiązkiem właściciela jest łożenie finansowe na utrzymanie swojej nieruchomości. Pół biedy, jak wszyscy są na równym poziomie finansowym, budynek nie jest wyeksploatowany. Dlatego ja gorąco namawiam wszystkie osoby, zwłaszcza te, które mieszkają w starych budynkach, że im starszy budynek, tym decyzja jest trudniejsza i trzeba się poważnie nad tym zastanowić. Sytuacja w nowych budynkach jest nieco inna. W ostatnich czasach budynki zasiedlane są przez ludzi o zbliżonym statusie mieszkańców, a poza tym, budynek jest nowy, może jeszcze na gwarancji. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa, a mamy takie w swoim zarządzie, podchodzi do sprawy rozsądnie, od razu tworzy fundusz remontowy, który jest kumulowany na wyodrębnionym koncie. Tym się różni od spółdzielni, gdzie środki są rozdzielane „centralnie”. W przypadku takiego budynku, wszystkie środki idą na ten jeden budynek. - Ale w takiej sytuacji, to my, mieszkający w starych zasobach jesteśmy w beznadziejnej sytuacji. Najgorsze jest jednak to, że mało kto zdaje sobie sprawę z tej sytuacji. Przede wszystkim chciałoby się, żeby informacja dotarła do ludzi. - Ma pani rację. Trzeba dotrzeć do ludzi, przekazać im rzetelną informację. Ani spółdzielnia, ani wspólnota nie jest panaceum na wszystko. Wszystko tak naprawdę zależy od ludzi i od pieniędzy. Równie dobrze można funkcjonować w spółdzielni mieszkaniowej i dobrej wspólnocie. Mamy takie przypadki na terenie Płocka. I w odwrotną stronę. Tu nie ma złotego środka. Każdy dorosły człowiek musi rozważyć wszystkie za i przeciw. Właśnie w tym celu służy nasze stowarzyszenie, które zostało zarejestrowane kilka miesięcy temu i gdzie można uzyskać wszelkie informacje. Zapraszamy w każdą środę w godz. 15.00 – 17.00 do naszej siedziby na ul. Kwiatka 5. - Jol. Fot. D. Ossowski